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２０２２年４月より始まった「マンション管理適正評価制度」は、僕の簡単な理解では「『マンションの管理状態』』と『管理組合の運営状態』を評価しネットでその情報を公開する制度」となります。
そこで、何でこのブログを書いているのか？という理由ですが、下記の２点です。
- 『評価』って誰が評価するの？公平公正な評価制度なの？
- よっぽど公平公正な評価でないとネットで公開すると得する人、損する人が出てくるのではないの？
僕は６４戸、築５３年のマンションの管理組合の理事をやっています。そこで先ず「マンション管理適正評価制度とは？」ということで、どんな行政機関が？どんな業界団体が？関わっているの？という視点で簡単にまとめてみました。
国土交通省は？
このような制度は行政の呼びかけなしには成立するような事はありません。行政とは？そう、国土交通省、になります。
さて、僕は既にこの時点で何で国土交通省なの？って思うんです。
僕が１１年前この中古マンションを購入した理由は「建物」の状態（マンションの管理状態）、つまりハード部分や「管理組合の運営状態」、つまりハード部分に関するソフト部分などの要因ではなく、「住環境（鴨川近く、東西南北の幹線道路から１つ２つ入った住宅地、条件付きで愛犬と暮らせるなど）」によるソフト部分の面が大きいから、です。
実際マンションの購入とか、ってそういう事じゃないのでしょうか？
うちは子どもがいませんが、子どもがいる方は学校の近く、とか、不良がいないか？とか。
ですのでハード専門の国土交通省がこのソフト部分がどれだけ分かっているの？分かってないのにどうやって、何のために誰の評価をするの？
と、そう考えています。
このブログを始めた現時点での僕の結論は以下の通り、です。
「現場」（マンション住人、区分所有者、理事会役員など）の実情が分からない知らない行政が、専門家の意見だけ聞いて、始める事についてはメリットもあるがデメリットも大きい、です。コロナ行政（この場合の「現場」は「医療介護機関で実際に働く人」「重症患者」です）もそうだったのでは？と思います。今やるべき事はマンション管理適正評価制度のメリットとデメリットを明確にし、行政やそれに準ずる団体を応援すると同時に改めてもらう事は改めてもらう事です。
マンション管理評価制度とは？国交省
国交省のマンション管理適正評価制度については「マンション管理評価制度 国土交通省」と検索して上位に表示される１１ページのPDFファイル「マンション管理適正化法の改正概要」を元に、僕の理解で以下に箇条書きで書いています。
あくまで、僕の理解ですので、詳細又は各自の理解は、上記の検索結果による外部リンク先でご確認下さい（それくらい、理解が分かれるところです）。
- 「マンション管理に関する課題」と「マンション再生（建て替え）に関する課題」それぞれに「マンション管理適正化法」と「マンション建替円滑化法」の２種類がある
- 令和２年２０２０年６月１６日にこの２つの法改正が成立し、同月２４日に公布された
- 「マンション管理適正化法」の改正内容の一つに「管理計画認定制度」がある
- 「認定制度とは？」の答えとしてこの資料では「国の基本方針に基づき、マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は、適切な管理計画を有するマンションを認定する制度」とある
- しかし「マンション管理適正化推進計画」の策定は地方公共団体に義務付けられているのではなく「任意」である
- ただし「任意」ながら「マ・・・推進計画」を定めた地方公共団体（市・区）は一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定することができる
- 国土交通大臣は基本方針を定める。その中に管理組合がやるべき「マンション管理適正化指針」の項目がある
- 管理組合は国が作った「マンション管理適正化指針」に留意して国地方公共団体の施策に協力する努力義務がある
- 都道府県等は「マンション管理適正化指針」に即して管理組合の管理者（理事長）などに対し助言指導ができる
- 都道府県知事等は「マンション管理適正化指針」に照らして著しく不適切であることを把握したときは管理組合の管理者等に対し「指針」に即したマンションの管理を行うよう勧告することができる
- 管理組合の管理者等は、国土交通省令で定めるマンションの「管理計画」を作成し「マンション管理適正化推進計画」を作成した都道府県知事等に認定を申請することができる
- 管理計画のに記載する内容は「修繕その他の管理の方法」「修繕その他の管理に係る資金計画」「当該マンションの管理組合の運営の状況」「その他国土交通省令で定める事項」の４つ
- 都道府県知事等による「認定基準」は「 マンションの修繕その他の管理の方法が国土交通省令で定める基準に適合しているか？」「資金計画がマンションの修繕その他の管理を確実に遂行するため適切なものかどうか？」「管理組合の運営の状況が国土交通省令で定める基準に適合しているか？」「その他マンション管理適正化指針及び都道府県等の「マンション管理適正化指針」（任意でつくる「マンション管理適正化計画」の中に盛り込む「指針」）に照らして適切なものか？」
どうも「マンション管理適正評価制度」というのは国土交通省が使う言葉ではなく、国土国通省は「マンション管理計画認定制度」という言葉を使っているようです。「マンション管理適正化法（略称）改正に基づくマンション管理計画認定制度」という言い方が国土交通省の言葉です。この辺が実に分かりにくい・・・。しかし、この制度の目的は、どうやら「管理がずさんな分譲マンションをなくそう、少なくしていこう！」が「目的」なのはわかります。でもその「手段」として「適正評価制度」「計画認定制度」がどれほど有効なのか？と僕は思っています。
マンション管理業協会
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マンション管理業協会とは？
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マンション管理適正評価サイトって
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マンション管理センター
京都マンションデータバンクって？
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京都マンション評価管理機構
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京都マンション評価管理機構とは？
あ
京都マンションデータバンクって？
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この管理会社、なんとかして！
さて「マンション管理適正評価制度」に関係する具体的な僕の悩み事です。
うちのマンション、管理会社が大手で、うちみたいなオンボロマンションの実情には合わない、管理会社の都合で「管理組合の事務」が進んでしまうのです。
理事で会計担当である僕はやりにくくってしょうがないわけです。
そこで『管理組合の運営状態』を改善すべく、管理会社との業務委託内容の見直し、又は管理会社の変更を考えています。
しかし、そこまでの必要性を感じない理事長・理事に対して、現状の「理事会議事録作成押印配布の業務」を例にして、ちょっと考えて欲しい、とお願いしました。
僕が管理組合の理事をしている当マンションの管理会社（一部委託）「どぉ（仮名）」はもう付き合いきれない！と他の理事にラインで理解してくれ！とお願いした内容が以下の通りです。
切手代すら立て替えないといけない
管理規約に書いてありますのでご存じだとは思いますが、管理規約５１条２項、５４条２項にある通り、この議事録は出席理事TYさん（WEBで参加している為東京にいます）に署名押印してもらう必要があります。
理事長、副理事長署名押印のあとTYさんに送る必要がありますが、ご存じのように、管理員室に小口現金がありませんので、切手を買う必要があります。僕がパソコンを立て替えて買ったように、同様にTYさんが管理員室に返却する場合も立て替えて、切手代、管理会社どぉの締め支払い２０日締め２５日支払いで振り込まれる段取りになるのでしょうか？
理事会議事録署名押印・配布の流れと役割分担
又、皆さん「重要事項説明書」をお読みになり、又、３月の理事会で管理会社どぉ課長担当者から業務委託契約の内容の説明が詳しくがあったと思いますのでご存じかと思いますが、以下の通りです。
本来管理会社どぉとの業務委託契約月11万の一部、月５万の中に「居住者ではない区分所有者への理事会議事録送付事務」は委託業務の中に入っていないのに、管理会社どぉがやっています。
同時に「役員への理事会招集通知」「理事会議事録案の作成」は契約上管理会社どぉがやるべき業務ですが、管理会社どぉはやっていません。
ですが、管理組合への管理会社どぉからの毎月の請求書はなく、毎月５万円口座引落としになっています。僕が理事になって、管理員事務業務を1ヵ月実際に経験し、６か月理事をやってみて、調べて分かったことです。
素人には分からないマンション管理委託契約書
文字が小さく分かりにくく、そして、管理組合との業務の線引き全く分からない、尋ねても「書いてある通りです」としか説明てくれない、さらにいますと、区分所有者の９９％が理解できていない「業務委託契約書」「重要事項説明書」のことについて書いています。
ですので、今回、いい機会ですので、理事のどなたか？今回の議事録押印→配布までの流れはどうしたらよいか？確認してご連絡いただけないでしょうか？
事務側としはそれまでは印刷、回覧もやりません。もう、管理会社どぉのやり方に振り回されて、事務をやるのは、ホント、たくさんです、やりたくありません。
素人には分からないマンション管理委託契約書
水道料金検針計算、管理費滞納督促、正面玄関ドア夜間開けっ放し、消防設備警報誤作動、新規取引業者への支払い条件交渉、そして、最近多い不動産会社からの問い合わせ「え！管理員、管理会社どぉじゃないの？全部委託って書いてあるじゃない！」対応などなど、全部これ、管理会社どぉのやり方に振り回されてる結果です。ヘトヘトです。しんどかったです。
「え！聞いてないよ」って事ばかりなので管理員に指示するのも、次の次まで予想してやりますので、神経使っています。
正直なところ、締め支払い、会計処理、不動産会社からの問い合わせなど管理組合のペースで管理会社がやってくれない限り、管理組合の事務など手間がかかって、とてもやれません。
お手数ですが、一部委託（当マンション５４年の歴史の大半は全部委託ではありません。●●に清掃、●●に管理員、●●にエレベーター点検、●に玄関植栽などと同じ管理組合の業務の一部をお願いしているにすぎません。（株）管理会社どぉのように大手ではありませんのでどの業者も管理組合の困っている事に誠実に迅速に対応してくれます）の管理会社（株）管理会社どぉに、この議事録、署名押印→送付、どうすればよいのか？管理組合はどこまでして、管理会社がどこまでするのか？それは業務委託契約にそっているのかいないのか？理事のどなたかご確認されてご連絡ください。
以上、会計担当、事務担当としてのお願いです。よろしくお願いします。
